全国有多少冷库、都在哪，租金又是怎么定的

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全国冷库的库容到 2025 年达到 2.67 亿立方米，同比增加 5.53%，其中华东、华北、华南三个区域占了出租容积的 70% 以上。库容往上走，空置率和租金一起承压：2025 年上半年全国冷库平均租金 69.55 元每平方米每月、同比下降 6.04%，中国仓储与配送协会口径的全年平均空置率 25.0%、同比上升 5.5 个百分点。

但全国平均数盖不住区域分化，天津、吉林、河北的部分时段空置率已经超过 40%，而且空置率由各家自报、实际水平通常高于对外披露值；同一家公司两个基地，红星冷链南部基地库容使用率 88.2%、北部只有 45.9%。2025 年冷库出租量 3915.65 万立方米、求租量 2739.03 万立方米，出租量是求租量的 1.43 倍，挂牌量偏大。

冷库的租金长期高于高标仓，2025 年全国冷库平均租金 70.00 元每平方米每月、高标仓 29.4 元，冷库是高标仓的 2.4 倍，空置率还高出 7.8 个百分点；但租金高不等于收益好，冷库电费占运营成本 30% 到 50%，仓储物流公募 REITs 的现金分派率只有 4% 到 5%，中储股份 2025 年扣非净利润亏损 6.32 亿元。

租金差出这么多的根子在定价方式上，区位与温区定档位，租约形式定计价口径，出租率预期定让价幅度，补贴定投资方的成本底线；同一张价目表上，中国供销遂宁智慧冷链产业园的冷冻库一层 60 元每平方米每月、冷藏库 40 元、干仓一层 10 元，同一个园区里差出 6 倍。真正决定一座库能不能回本的，是仓租以外的增值服务与供应链金融：增值服务利润在 15% 到 25%，基础操作只有 5% 到 10%，没有物流服务、供应链与供应链金融配套的项目，光靠仓租收不回投资。